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福建8个经适房项目平均合并利润达38%

时间:2011-09-05 10:44 编辑: 来源: 点击:

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福建8个经适房项目平均合并利润达38%,超国家规定利润的10倍(腾讯财经配图)

一份来自政府内部的审计报告,撕开了经适房定价机制暗藏的一角。

福建省审计厅日前披露,在全省抽查的多个县市中的8个经适房项目,平均合并利润达到令人咋舌的38%,超国家规定利润的10倍。即便按照物价口径,不计商业配套部分收入,利润也高达25.5%。

令人玩味的是,福建省审计部门对进一步披露此事不甚积极。被审查的地方政府,至今亦未有回应。福建房地产人士认为,定价虚高,只是过去在当地风靡数年的经适房种种问题的冰山一角,其背后深层次的问题,在于制度自身的缺陷。

在福州,保障房建设的参与主体基本由当地城建房地部门及其嫡系国资把控。在南平、泉州等地,相关部门也存在不同程度的倾向:将保障房建设做成封闭系统,市场化机制和透明公开原则在此中并不奏效。

谁造就38%暴利

本报获得的一份材料显示,福建省审计厅厅长俞传尧在一次省人大常委会上,报告了全省抽查城市保障性住房建设的情况。报告称,福建省经济适用房项目存在定价过高、不符合保本微利的规定,使开发企业获得超额利润的问题。

俞传尧称,抽查的8个项目平均成本利润率达25.5%,考虑店面等商业配套的利润后,平均成本利润率达38%,远远超出国家规定的经适房利润不超过3%的规定。

但审计厅并未透露这8个项目的详情。本报了解,负责审计经适房项目的具体部门是福建省审计厅举报中心。当记者数次致电举报中心主任黄增强咨询审计基本细节,黄称自己正在出差,不便回答。

但知情人士透露,在这些抽查出的暴利经适房项目中,省会福州市有项目在列。

福州市房管局对外口径是,该局并未参与经适房的整个定价过程。该局一位内部人士透露,审计厅将审计报告直接通报给福州市政府,市政府认为,作为负责核定保障性住房价格和租金标准的部门,市物价局应该对审计结果向有关部门做反馈。

福建审计厅向当地人大常委会通报中称,平均利润达到25.5%的统计口径与物价部门审核口径相同。为什么省审计部门按照物价部门口径审出超标暴利,而物价部门却能放行这样的项目定价?物价局负责审核经适房统计的服务处处长陈生回应说,“这个问题我们尚在研究分析中,审计厅并未同物价局直接就此沟通过。”

经适房垄断者

本报统计了2008年1月1日至2010年1月18日期间,福州市批准预售的约120个住宅项目中的11个社会保障房项目(绝大多数都有经适房成分),记者发现其开发商基本上由福州市住宅发展有限公司、福州市土地房屋开发公司、福州市房地产经营总公司、福州市直管公房经营开发总公司、福州市房地产开发总公司、福州建总房地产开发总公司这几家公司所垄断。六公司均为出自城建、房地系统的全资国有公司。

目前为止,参与了福州市保障房建设的唯一一家“体制外”公司,是福州的上市企业三木集团。这家企业负责开发了限价房项目三木翰林苑。

该集团副总裁郑惠川说,该公司的限价房项目,销售价格都由政府审核确定,“(集团和政府部门的)项目合同很清楚,超过3%的利润,全部作为补缴土地出让差价上缴国库。无论是土地差价、商业、车位配套收入,全部计入收入,最终的核算程序也非常严格。”郑惠川说。“(经适房的)开发企业是房地系统国资公司在建设,分配审核管理是房地系统部门在操作,这中间是一个相对封闭的系统,民间资本进不去,即便进去也不可能做到38%这样高的利润。”郑惠川说。

虽然三木集团的大股东系福州国资——福建三联投资有限公司,但实际控制人系福州开发区国资,并非土建房系统的嫡系。三木翰林院项目,主要针对福建留学人员创业园区人才,因而由三木集团承接。

事实上,与很多城市不同,福州并没有鼓励民间资本进入保障房建设序列的相关政策,而是将庞大的保障房计划做成封闭性系统,参与方则被严格控制在小范围内。

这个问题不仅仅存在于福州一市。福建省审计厅的报告同时还审查了全省保障房建设招标的情况,发现在2008-2010年全省的31个项目中有20多个都存在招标违规问题。

上述福州11个保障房项目中,半数的开发者均为福州市住宅发展有限公司。这家公司是福州房地系统企业的旗舰。福州市政府一度计划将以其为主,将上述前五家公司整合成福州房地产发展集团有限公司,主营政府性保障住房项目。

多位福州地产界人士认为,近年福州经适房多由福州市住宅发展有限公司开发,很可能是其旗下项目被查出暴利。

另一个佐证是,福州市物价局服务处处长陈生在与本报记者的通话中并未否认,福州市住宅发展有限公司旗下运作的经适房项目,位列审计厅所指的8个项目。

水涨船高?

其实粗看福州市经济适用房价格,至2010年年中,售价最高的福州市住宅发展有限公司开发的东山新苑,基准价格也不过3500元,而周边住宅均价普遍在万元左右,似乎并不存在太多牟利空间。

但本报梳理了福州住宅发展有限公司的项目发现,其中可能暗藏玄机。同一经适房项目,却在四年间价格发生了三番变化,并在市场上引发巨大争议。

据福州市住宅发展有限公司物业公司一位内部人士透露,福州市住宅发展有限公司旗下福湾新城的秋月苑项目,2007年9月的基准价格在2100-2300元左右,而到了2008年4月份调整至2700元。“两批房源选房时间相距半年左右,但数百元甚至千元的差距,让后面一批选房人很不满意。”到了2010年,秋月苑的基准价进一步上调至3139元。

记者实地走访了该项目,发现秋月苑有大小店铺15个,这些店铺早在项目开盘之初,就由项目所在地的村集体优先购买,商业部分收入一次性被录入项目收支中,实际上对成本是一项很大的冲抵。

记者了解到,2008年住总旗下的西园新苑、西园二期、秋月苑等项目在半年内单价提高700元-1000元不等。福州市物价局针对福州市住宅发展有限公司三个项目提价,向公众解释缘由。

物价局当时称,首先,新批次经适房由于全部是电梯住宅,较第一批成本费用升高;其次,原材料和人工费上升,第三,征地成本升高导致价格上涨。

倘若价格上升原因都如物价部门所指,那为何在物价部门统计口径下,审计厅却又得出了全然不同的结论呢?

“按照商品房的核准尺度,建安、管理成本是非常透明的,价格主管部门的审核也不会有太大的偏差。土地成本纳入总成本中,有可能是出现在商品房项目配建保障房这种模式中,将商品房部分的土地成本摊到经适房这一块来。”福建地产营销顾问企业九歌万派董事长刘波说,即便刨去商铺的收入,这么高的利润,在保障房圈子外的人看来,还是很难理解

 

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